Il crowdfunding immobiliare si è ritagliato uno spazio di crescente interesse, attraendo sia piccoli risparmiatori sia investitori più strutturati che cercano alternative ai tradizionali strumenti finanziari. Ma la domanda che molti si pongono è: conviene davvero? O è una di quelle mode del momento che rischiano di lasciare più delusioni che soddisfazioni? Analizzare con attenzione i pro e i contro del crowdfunding immobiliare diventa essenziale per chiunque voglia avvicinarsi a questo mercato con consapevolezza.
Per capire se il crowdfunding immobiliare sia effettivamente un'opportunità da cogliere o un rischio mascherato da novità, è opportuno partire dal concetto stesso di crowdfunding. Con questo termine si indica una raccolta collettiva di capitali tramite piattaforme online, finalizzata a finanziare progetti di varia natura. Nel caso specifico dell’immobiliare, il capitale raccolto viene destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di beni immobili, con la prospettiva di ricavarne un rendimento derivante dalla rivendita o dalla locazione. Esistono principalmente due modelli: equity crowdfunding, dove si diventa soci a tutti gli effetti del progetto immobiliare, e lending crowdfunding, dove l’investitore presta denaro a fronte di un tasso di interesse prefissato.
Tra i principali vantaggi del crowdfunding immobiliare, spicca certamente la possibilità di accedere a investimenti che tradizionalmente richiederebbero capitali molto elevati, anche con somme contenute, spesso a partire da poche centinaia di euro. Questo abbassa notevolmente la soglia d’ingresso e rende l’investimento immobiliare, da sempre considerato elitario, un’opportunità alla portata di una platea molto più ampia. Inoltre, grazie alla tecnologia delle piattaforme online, l’intero processo di selezione del progetto, investimento e monitoraggio è diventato semplice e trasparente, almeno nella forma.
Un altro elemento a favore è la diversificazione del portafoglio. L’investitore può infatti destinare piccole somme a più progetti, distribuiti magari in diverse aree geografiche o su tipologie di immobili differenti. In questo modo, riduce l’esposizione al rischio specifico legato a un singolo immobile o a una particolare area di mercato. È un concetto analogo alla diversificazione in borsa, ma applicato al mattone.
Non va trascurata poi la possibilità di partecipare indirettamente a un settore, quello immobiliare, che in Italia e in molti paesi europei è percepito come un bene rifugio e che, nonostante le fluttuazioni, mantiene una capacità di attrarre capitali notevole. Il crowdfunding permette di cavalcare questo mercato senza doversi sobbarcare direttamente oneri gestionali, pratiche edilizie, spese notarili e problematiche con eventuali inquilini.
Tuttavia, dietro le promesse di facili guadagni e di democratizzazione degli investimenti si nascondono anche numerose insidie. Prima tra tutte, la rischiosità intrinseca del settore. Un progetto immobiliare può incontrare ritardi, problemi autorizzativi, aumenti inattesi dei costi di costruzione o ristrutturazione, difficoltà nella vendita sul mercato finale. Tutti questi fattori possono compromettere i rendimenti attesi e, nei casi peggiori, portare alla perdita totale del capitale investito.
Un ulteriore aspetto critico riguarda il grado di tutela dell’investitore. A differenza delle obbligazioni bancarie o dei depositi, l’investimento nel crowdfunding immobiliare non è garantito da alcun fondo di tutela. Se la società veicolo fallisce, il rischio di perdere tutto è concreto. Questo è un punto spesso trascurato da chi si lascia affascinare dai rendimenti potenziali prospettati nelle schede di progetto, che talvolta arrivano a promettere ritorni a doppia cifra annua.
Molto delicato è anche il tema della liquidità. Chi compra un appartamento può, nei limiti del mercato, decidere di metterlo in vendita in qualunque momento. Chi investe tramite crowdfunding immobiliare, invece, rimane vincolato fino alla fine del progetto, che può durare anche diversi anni. Non esistono veri e propri mercati secondari in cui cedere facilmente la propria quota prima della conclusione dell’operazione. Questo significa che, a fronte di un’esigenza improvvisa di liquidità, l’investitore non ha strumenti pratici per recuperare subito il proprio capitale.
Le piattaforme, da parte loro, hanno cercato di innalzare il livello di affidabilità e di trasparenza, selezionando con maggiore rigore i progetti e offrendo report periodici sull’avanzamento dei lavori. Tuttavia, non bisogna dimenticare che esse stesse guadagnano principalmente dalle commissioni di collocamento e gestione, e che il loro interesse prioritario è portare avanti le campagne di raccolta. La reale qualità e sostenibilità dei progetti non sempre coincide con la bontà delle presentazioni pubblicitarie. In molti casi, i business plan pubblicati sono ottimistici e costruiti su stime di mercato favorevoli, che non sempre trovano conferma nella realtà.
Non mancano esempi di piattaforme che hanno subìto fallimenti o default su alcuni progetti, lasciando gli investitori con in mano ben poco. Anche per questo motivo è fondamentale leggere con attenzione la documentazione contrattuale, valutare le garanzie offerte (per esempio ipoteche sugli immobili o fideiussioni) e informarsi sull’esperienza dei developer coinvolti.
Un elemento che rende il quadro ancor più complesso è l’assenza di una regolamentazione univoca e consolidata a livello europeo, nonostante siano stati fatti passi avanti con il Regolamento UE 2020/1503. Ogni paese ha però ancora margini di autonomia nell’implementazione delle regole e dei controlli, e non sempre le autorità vigilano con la stessa efficacia. Ciò significa che la solidità di un investimento dipende non solo dalla piattaforma, ma anche dal contesto normativo del paese in cui si sviluppa il progetto.
Molti osservatori ritengono che il crowdfunding immobiliare possa avere senso all’interno di un portafoglio ben diversificato, come quota minoritaria ad alto rendimento potenziale ma con consapevolezza del rischio. In quest’ottica, destinarvi non più del 5-10% del proprio patrimonio investibile è un approccio prudente, da affiancare ad asset più stabili come obbligazioni di qualità o fondi indicizzati. Questo consente di beneficiare delle opportunità del settore senza esporsi in modo eccessivo.
Per quanto riguarda la convenienza fiscale, in Italia gli investimenti nel crowdfunding immobiliare possono godere in alcuni casi di agevolazioni, ma molto dipende dalla struttura giuridica scelta (lending vs equity) e dal regime fiscale personale dell’investitore. È quindi opportuno confrontarsi con un consulente per capire bene l’impatto delle imposte sui rendimenti effettivi.
Infine, un aspetto da non trascurare è quello psicologico. Il marketing delle piattaforme è spesso accattivante, con rendering patinati degli immobili, video emozionali e testimonianze di chi ha “guadagnato facilmente”. Ma l’investimento immobiliare, anche sotto forma di crowdfunding, rimane un’operazione complessa, soggetta a variabili macroeconomiche come i tassi di interesse, l’andamento del mercato edilizio, eventuali crisi locali o globali. Un rialzo dei tassi di riferimento, ad esempio, può rendere più difficile il reperimento di mutui da parte dei futuri acquirenti degli immobili oggetto del progetto, rallentando o deprimendo le vendite.
In conclusione, possiamo dire che il crowdfunding immobiliare è uno strumento affascinante, che ha davvero democratizzato l’accesso agli investimenti nel mattone. Ma non è privo di rischi importanti, e la convenienza effettiva dipende da moltissime variabili: la serietà della piattaforma, la bontà del progetto, le condizioni del mercato immobiliare e la capacità dell’investitore di sopportare eventuali perdite o vincoli di liquidità prolungati. Chi si avvicina a questo mondo dovrebbe farlo con lo stesso rigore analitico con cui valuterebbe un investimento diretto in un appartamento, senza farsi abbagliare da promesse di ritorni stellari. Per molti investitori può rappresentare un’opportunità interessante, ma solo come componente limitata di un portafoglio ben studiato, dopo un’attenta analisi dei pro e dei contro.
